전세 대출금리가 4%에서 6%로 오르면 전세와 월세의 순위가 바뀐다
전세와 월세 중 어느 쪽이 나은지는 “월세를 안 내니까 전세”라고 단정하기 어렵다. 전세는 큰 보증금을 묶어 두고 대출이자를 내는 구조라서, 금리에 따라 월세보다 비싸질 수 있다.
전세와 월세를 비교하는 기본 계산
비교할 비용은 세 가지다. 보증금 중 빌린 돈에 붙는 대출이자, 내 돈을 예금 등에 뒀다면 받았을 이자(기회비용), 월세 계약에서 매달 내는 월세다.
전세 비용은 전세 보증금에 대한 대출이자와 기회비용의 합이다. 월세 비용은 월세 보증금에 대한 대출이자와 기회비용에 월세 총액을 더한 값이다. 계약 기간 동안의 합계를 비교해 낮은 쪽이 유리하다.
금리에 따라 결과가 뒤집히는 예
전세는 보증금 3억 원(대출 2억 원, 자기 자금 1억 원), 월세는 보증금 3천만 원에 월 90만 원이라고 가정한다. 기간은 2년이고 예금 수익률은 연 3%로 둔다.
| 전세 대출금리 | 전세 2년 비용 | 월세 2년 비용 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 연 4% | 2,200만 원 | 2,340만 원 | 전세 (140만 원 차이) |
| 연 6% | 3,000만 원 | 2,340만 원 | 월세 (660만 원 차이) |
전세 대출금리가 4%에서 6%로 오르면 이자만 800만 원이 늘어난다. 월세 쪽 비용은 그대로라서 순위가 바뀐다. 결국 전세와 월세의 손익분기는 “전세 대출금리와 월세 수준”이 결정한다. 금리가 오를수록 월세가 상대적으로 유리해진다.
이 계산에서 가정으로 둔 것
위 숫자는 모두 예시 입력값이다. 실제 대출금리와 예금 수익률, 월세 수준은 시점과 지역, 개인 조건에 따라 다르다. 계산기는 실시간 금리나 정책 자료를 가져오지 않고 입력한 값으로만 계산한다. 그래서 실제 계약을 앞두고 있다면 본인이 받을 수 있는 금리와 시세를 직접 확인해서 넣어야 한다.
계산에 넣지 않은 요소도 있다. 전세 사기나 보증금 반환 위험, 집주인과의 관계, 이사 비용, 세제 혜택은 반영하지 않았다. 숫자로 비교할 수 있는 부분만 정리한 것이므로, 그 외 위험은 따로 판단해야 한다. 집을 고를 때는 직장까지의 통근 시간도 함께 봐야 한다. 통근 시간이 쌓이면 얼마가 되는지는 출퇴근 왕복 2시간이면 30년 동안 1년 8개월을 길에서 쓴다에서 계산했다.
자주 묻는 질문
전세와 월세 중 어느 쪽이 항상 유리한가요?
항상 유리한 쪽은 없다. 대출금리, 보증금 규모, 월세 수준에 따라 순위가 달라진다.
기회비용은 왜 넣나요?
내 돈이 보증금으로 묶이면 그 돈으로 얻을 수 있던 수익을 포기하는 것이기 때문이다. 이걸 빼면 전세가 실제보다 싸 보인다.
기간을 4년으로 늘리면 결과가 달라지나요?
비용이 기간에 비례해 늘어나기 때문에 순위 자체는 같은 조건이라면 같다. 다만 기간 중 금리나 월세가 바뀌면 결과도 달라진다.
내 조건으로 비교하려면 전세 vs 월세 계산기를 쓰면 된다.